张福林老师-招标、采购、合同精细化管理及预结算在地产项目的较致运用

招标、采购、合同精细化管理及预结算

在地产项目的较致运用

课程背景:

在国家房产政策“严控”，房子“只住不炒”的大背景下，房产形势异常严峻，房企暴利时代一去不返，许多项目较终只能获得微利甚至处于盈亏平衡点边缘，企业经营压力日益加大。在此背景下，控制成本=提*！所以提高成本控制能力就成为房地产企业生存、发展的生命线！而招标采购，合同及预结算在控制成本中起到至关重要的作用

知己知彼，方能百战百胜，作为施工企业，只有进一步了解甲方在招采合同环节管理思路，在预结算阶段的常用手段，才能有针对性的采取措施，以争取自己利益较大化!

课程收益：

掌握房地产企业招采策划体系；

掌握合格供应商的遴选，供应商库的建立

掌握标书制作，开标评标定标流程；

掌握甄别**、围标、串标的各种表现形式

掌握商务标，技术标的评标要点

掌握增值税率调整对地产影响及策略

掌握商务谈判，合同签约的技巧方法

掌握施工阶段签证技巧

掌握结算阶段关注点及如何快速结算

课程对象：公司高层，商务人员，工程经理，财务人员

课程提纲：

**部分：开篇学习

盘点3大成员房企招标采购管控模式、步骤和重点

案例：万科、龙湖、万达：包括成员企业的招标与直委划分、重点模式、网络平台情况

1、供应商管理的成功之道

1）供方管理新思维

供应商管理的重要内容是建立一套完善的机制来评价、考核供应商，这是业界共识，但是如何发掘、培养符合开发商要求的优秀供应商，这是开发商的真本事。

2）供方管理1：扭转思维、尊重、引导、不言放弃

*二部分：采购策划部分：

一、招标策划的内容

（一）落实开展招标采购活动的条件

（二）调研潜在供方市场

（三）分析招标项目的标段划分及采购要求

（四）编制进度计划

（五）研究以往采购经验

（六）编制评标办法

案例分享

二、招标策划的方法

（一）实地调研法

（二）网络搜索法

（三）档案资料研究法

（四）分析对比法

三、招标策划成果的确定及应用

四 招标采购与目标成本管理的一体化（四控分离）

五、招标采购与工程进度的匹配

六  开标与评标流程（废标形式，技术标评标重点，商务标评标重点）

案例分享

*三部分：合约规划部分：

一、概述

二、合约规划目的

三、合约规划需考虑的因素

四、合约规划的运用

案例分享

*四部分：商务谈判部分：

一、商业采购冲突的解决方案

二、商务谈判的概念

三、商务谈判的目的

四、谈判时机选择

五、谈判氛围营造

六、谈判*心态营造步骤

七、商务谈判的准备

七、谈判目标

八、谈判地位与角色

九、谈判筹码

十、谈判对手分析

十一、谈判模式

十二、谈判策略

十三、谈判战术

十四、推动谈判与结束谈判

十五、签约与合同跟踪

1.合同签订时注意5大事项

2.合同履约阶段成本控制要点

3.合同履约阶段成本控制4大措施

技术标：夸*程难度（工期、施工方案）、承包责任（承担分包责任的连带）、承包范围、停工及缓建风险等。

商务标：设置纳入报价但不纳入合同的暂列金额项目，例如合同外项目（售楼处、其他分包工程），付款条件。

*五部分：供应商管理部分：

一、供应商管理的概念

二、供应商管理目的

三、采购策略

四、供应商分类

五、供应商寻源

六、供应商管理内容

七、供应商审核程序

八、供应商激励

九、采购风险管理

十、案例分享

*六部分：招标采购策略部分

一、营改增对招投标的影响

二、营改增对工程造价的影响

三、招标团队建设

四、如何建设适应自身企业的招标制度

五、招标准备工作与招标过程资料

六、如何编制招标文件

七、如何管控招标流程关键点

八、如何规避潜规则

1资格预审和现场考察多有哪些关注点

2 各类围标、串标都存在哪些表现和特点分析

3案例：若干个“规律性”； 围标串标案例串讲

*七部分：施工与结算、索赔与反索赔

一、施工与结算阶段

1）施工总体筹划与组织计划

2总平图优化重要性及注意事项（结合案例）

3)如何管理好“三边”工程

4)如何做好现场动态管理

5)结算时需关注几点（，签证 变更）

6)如何做到快速结算

7)结算的分类与难点透析

8)打好结算管理三大战役：入伙结算+整体结算+总包结算

二、索赔与反索赔

1索赔的起因及基础（综合分析）

1）发生索赔事件是何方责任？除业主外，设计、监理、业主*分包的责任，均有可能成为承包方索赔的理由。（结合案例）

2）合同依据是否充分？除合同外，是否还有其他法律规定的索赔情由？（结合案例）

3）索赔证据是否完备？是否在合同约定的时限内提出索赔？承包人是否采取减损措施？索赔数额计算方式是否客观合理？

2索赔的应对（结合案例）

3如何做好反索赔（证据的全面及有效性，结合案例）

*八部分：施工单位在签证上的一些“潜规则”十个典型签证案例

1签证伎俩之——瞒天过海（料石回填签证案例）

2签证伎俩之——巧立名目（签证转变更案例）

3签证伎俩之——坐等时机（土方回填签证案例）

4签证伎俩之——抓大放小（外装饰变更案例）

5签证伎俩之——表里不一（装修签证案例）

6签证伎俩之——步步紧逼（垃圾外运签证案例）

7签证伎俩之——偷梁换柱（阻火板变更案例）

8签证伎俩之——串通一气（材料变更案例）

9签证伎俩之——死无对证（隐蔽工程签证案例）

10签证伎俩之——秋后算账（材料涨价案例）

*九部分：成员房地产公司招标采购及结算管理制度分享

问题与讨论：