李觉华老师-房地产企业投资拿地策略、精准测算与不同拿地模式核心要点案例剖析

房地产企业投资拿地策略、精准测算与不同拿地模式核心要点案例剖析
课程背景：
2021年是中国经济及社会环境较为复杂的一年，疫情下的及国际关系的复杂性，让中国面临一个命运的十字路口，社会风险、金融风险、自主产权的风险、环境风险是中国所面临首要解决的问题，而房地产的健康与否在如此复杂的经济环境下对于社会风险、金融风险起到关键性作用。连年来国家始终高度重视房地产的健康发展，时时评估风险并出台政策把控房地产的发展方向，而2021年是历次调控较为严厉的一年，基于“只住不炒“定调，“三道红线”、“集中供地”等政策陆续出台，市场下行趋势明显，而开发商也面临着销售难、成本高、利润低、融资难等困难，在市场上行期业绩所掩盖掉的问题在现阶段也都暴露出来，现在的困难如何解决能活下去、未来如何发展是所有房企都需要面对的问题，因为市场规则已经发生了重大变化，旧的玩法已经过时，而新的模式必将产生。
新游戏规则下的发展之道、围绕投资拿地为核心，剖析选址、融资资源、定位、设计、成本、销售等方面的逻辑，从战略、战术两个角度探讨未来房企投资拿地的策略，从而形成企业自己的竞争力。
课程收益：
1、房地产未来的机会在哪里？房企如何制定自己的投拓策略。
2、未来的竞争在于自身的竞争力和创新力，提出一些策略考虑要点。
3、市场容错率越来越低，未来活下去首先就不能犯错，对于典型错误的总结能减少房企失误的概率。
4、从选址、定位、设计、成本、融资等多角度分析拿地投资的逻辑，从而提高拿地的成功率。
课程对象：
1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层；
2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

 
课程内容：
**部分 房地产市场宏观趋势分析
一、中国房地产的发展历程及未来的机会点及趋势
1、商品房出现之前的土地政策与住宅解决方案
2、商品房市场化后政策及演变历程
3、目前中国经济环境及政策背景分析
4、中国城市化的进程及特点
5、未来房地产的机会以及趋势可能性分析
二、 房地产政策出台的逻辑、未来的新政策预判对房企的影响
1、“房住不炒”方针后的市场发展状态及出台的政策
2、“三道红线”、“集中性供地”等政策出台的逻辑和目的
3、新政策出台后的较新土拍状况及分析
4、新政策下各类拿地模式的拿地可行性分析
5、新政下土地财政的供地算账逻辑及供地计划
三、 新形势下未来房企的生存及发展战略之道
1、目前房企所面临的困局和风险
2、未来房地产企业的生存机会及威胁分析
3、未来房地产企业整体竞争格局分析
4、如何形成房企的有差异化的竞争力是生存根本
5、新形势下的房地产新模式的可能性分析
*二部分 房企投资拿地常见错误案例分析
一、趋势判断错误，地价拿在高位
二、城市或者区域选错
三、没有团队支撑，好地也搞砸了
四、没钱还要投机，赌博心理要不得
五、依赖**解决开发前置条件的项目要慎重
六、合作伙伴不对的项目不要做
七、市场不熟悉、产品定位易产生偏差
八、看得到的风险不是风险，看不到的风险才是风险
九、尽量做熟地、不要轻易碰生地
十、远离有大幅降价风险的项目拿地
案例：
*三部分 房企投资拿地战略如何制定
一、房企投拓需要制定投拓战略的必要性
二、典型房企的投拓战略案例分析
三、制定房企投拓战略需考量的五大要素
四、如何对拟进入的城市评估风险机会
五、如何根据根据自身特点制定企业自己的差异化开发模式
六、如何通过战略制定提升竞争力
案例：
*四部分 现行不同拿地模式介绍及逻辑与盈利模式分析
一、两集中招拍挂模式
二、产业购地模式
三、城市更新模式
四、收并购模式
五、合作开发及代建品牌输出
六、集体用地使用权房试点
案例：
*五部分 投拓拿地与精准测算
新形势下、新的游戏规则下，赚钱逻辑发生了变化，要想发展，除了不犯错误，还要去做正确的事，如何去做正确的事，要从选址拿地、融资资源、定位、设计、成本等系统性精准测算，从而提高拿地的竞争力及成功率
一、房企去做正确的事以及正确的做事是发展的关键
1、核心任务拿到好地，动机很重要
2、现金流**、利润*二，安全性**
3、对土地优劣的评估10大要点
4、建立有效的信息渠道的方法
5、常见拿地激励机制探讨及利弊分析
案例：
二、拿地评估及市场研究要点分析
1、市场调查及分析的目的
2、市场分析之四图及八指标
3、基于市场分析的设计前需营销定位要素
4、现场踏勘的五大关注点
5、常见成员企业的市场分析方法
案例：
三、提升投资拿地竞争力之设计强排要点分析
1、拿地阶段设计强排的目的
2、设计强排方案的评估依据
3、各项建设指标内在逻辑关系解读
4、设计强排方案的五大要素
5、设计强排方案的组织模式
6、设计强排的输出结果
案例：
四、提升投资拿地竞争力之成本控制要点分析
1、项目的9大常规开发成本构成
2、固定成本和可变成本分析及归类
3、可变成本与货值之间的关系与平衡
4、小开发商与大品牌开发生成本指标差异点
5、控制成本的要点及*漏算的成本支出点
6、测准成本的关键是知识积累及对标
案例：
五、投拓阶段项目可行性测算的要点分析
1、能测算准确并不容易，需要的三大支持基础
2、考虑IRR的销售收入测算要点及成员企业常规测算参考指标
3、项目评估的三大财务数据及常规指标要求
4、不同拿地模式税筹对于测算的影响
5、指标的客观性与主管决策及动机的矛盾
案例：
六、提升投资拿地竞争力之资源整合能力、复合复利模式分析
1、数据化及科技化是未来的方向
2、复合复利产业叠加是中小房企差异化的方向
3、客流资产是未来轻资产运作的基础

*六部分、提升投资拿地竞争力之融资要点分析
1、现状房企常用的融资渠道及产品介绍
2、新政策下对于拿地阶段资金的要求及限制
3、新政策下对于拿地阶段资金筹措的有效方法
4、目前市场上各类房企的融资成本分析
5、合作开发是未来融资的双赢之路
*七部分、常见不同拿地模式的风险评估要点剖析
一、收并购项目的尽职调查要点及合同要点
1、尽职调查是自己做还是外委
2、尽职调查需要调查重点事项
3、重视资料外的信息收集及评估
4、收并购项目的模式分析
5、收并购项目的合同关键要点
二、招拍挂拿地的风险控制要点
1、低价测算逻辑及准确性及审核机制
2、如何协同总部和区域之间的争夺资源关系
3、合作开发的模式及权责利协商模式
4、两集中后招拍挂项目的评判效率问题
5、两集中后招拍挂的资金**问题
三、产业购地的风险控制要点
1、签约主体的有效性
2、获取成本是否有竞争力
3、产业勾地保牌获取土地的常见模式
4、产业兑现与住宅用地的关联性及违约连带责任
5、产业购地的对赌责任
6、产业购地的周期及时间成本
7、产业购地分期拿地的潜在政策变化风险
8、产业购地中产业溢价的处理方式

讲师介绍：李觉华老师
房地产投资拓展实战*，毕业于上海交通大学，硕士学位；26年成员房地产及相关产业工作经历。原万科集团高管，经历了房地产前期开发、投资拓展、工程管理、营销管理、建筑设计院等，TOP10**地产上市公司高管及世界**企业管理经验。操盘过住宅、商业、酒店、旅游地产、医疗地产等多种业态的开发项目，甲乙方实战经验丰富。
　　李老师2007年加入万科集团，期间亲自操盘及参与操盘的项目有万科蓝桥圣菲”、“万科蓝桥圣菲”、“万科城”、“万科四季花城”等项目;李老师具有众多不同模式的投拓拿地经验。近几年深耕省会城市，打造新型复合地产模式，依托住宅与教育、健康、养老、社区商城、社区服务+、二手房渠道自建、业主权益高福利社区等生活方式打造差异化，实现三年从0到年150万平方米销售业绩、城市销售排名**；从1个项目实现三年11个项目在售；三年带领投拓团队实现600万土地储备的业绩，并依据自身的差异化开发及投拓模式与多家top30企业建立合作联盟，具有丰富的投拓实战经验及产业溢价资源。
授课风格：提炼于实战经验教训，力求切中重点，信息量大、知识覆盖面宽、实践性强。是一名实战派房企操盘导师。

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